五指山市人民政府

关于印发《五指山市城镇开发边界内个人建房规划建设管理办法（试行）》的通知

各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：

《五指山市城镇开发边界内个人建房规划建设管理办法（试行）》已经五届市政府第61次常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

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（此件主动公开）

五指山市城镇开发边界内个人建房规划建设

管理办法（试行）

为进一步规范我市城镇开发边界内个人建房规划建设管理，解决个人建房规划报建、建筑布局、建筑退线、地价款核算等管理问题，促进存量建设用地开发，提高土地资源利用效益，根据《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）、《海南省人民政府关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》（琼府〔2019〕12号），结合我市实际制定本管理办法，详见以下内容。

一、适用范围

本办法所称的城镇开发边界，是指《五指山市国土空间总体规划（2021-2035年）》所划定的城镇开发边界范围。适用于我市城镇开发边界内个人国有建设用地新建、改建、扩建房屋。

二、目标导向

按照统一街景立面、统一配套建设、统一报建时间、统一验收时间、统一处理方式“五个统一”的原则，鼓励和引导五指山市城镇开发边界内存量个人国有建设用地有序开发和盘活利用，合理有效解决有关历史遗留问题，切实维护土地使用权人合法权益，有序推进城镇开发边界内开发建设，不断提升城市规划及用地管理工作成效。

三、政策措施

（一）应统一街景立面规划，建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等控制指标应符合风貌管控导则要求。

（二）存量个人国有建设用地，鼓励土地权利人在本意见印发之日起两年内规划报建并动工建设。申请办理规划报建手续时，一并与土地主管部门签订《限期动工开发建设协议》。约定开发建设内容和动工、竣工时间。在两年内未按规定动工建设的，纳入闲置土地范围依法处置。

（三）个人建房底层高度不超过4.0米，底层以上层高不得超过3.5米，且具体层高、窗高、檐高应与旁边已建建筑协调一致。屋顶采用上人平屋顶式的，女儿墙的高度不得低于1.1米；屋顶采用不上人平屋顶式的，女儿墙的高度不得低于0.6米；屋顶采用坡屋面形式的，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3。

（四）个人国有建设用地的宗地可建用地面积（可建用地指扣除如市政道路、绿地等公共用地外的权属用地）500平方米以下（含500平方米）的，可不认定初始容积率，不按容积率计算建筑量规划报建，按层数规划报建，原则上不超过五层（含五层），建筑高度不得超过18米（含架空层），且应与周边建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等协调。新建建筑退线原则上按照区域现行控规要求执行，同时应统筹兼顾做好新建建筑与已有建筑退线、立面等街景风貌的协调。

有统一规划建筑风貌的红旗路老市场侧丰源百货平价店至利民药材门市部右侧三角空地段不超过三层（含三层），参照旁边已建建筑层数、高度、风貌进行规划建设。

改建、扩建建筑超过现有层数部分建筑需要按建筑量核算缴交地价款，缴交地价款标准以该宗地所在区域现行基准地价对应的楼面地价核算收取。如商住用地等混合用地，涉及两类基准地价或多类基准地价的，按就高原则选择其中一类地价核算收取。

（五）个人国有建设用地的宗地可建用地面积（可建用地指扣除如市政道路、绿地等公共用地外的权属用地）超过500平方米的，须按初始容积率管理规定规划报建，建筑限高等其他规划指标按控规执行。个人国有建设用地建设酒店、旅馆等纯商业经营性项目的，须根据国家、省相关规定在其用地红线范围内配建停车位。

初始容积率认定，区域现行控规实施之前受让的土地，土地出让合同对容积率有约定的，以合同约定的容积率为初始容积率；土地出让合同没有约定容积率的，旅游用地初始容积率为0.5，其他建设用地初始容积率为1.0，但有关规划文件设定的容积率高于1.0或0.5的，以1.2为上限确定。

区域现行控规实施之后受让的土地，土地出让合同对容积率有约定的，以合同约定的容积率为初始容积率；土地出让合同没有约定容积率的，宗地在区域现行控规城镇开发边界内建设用地范围内的，按照该宗地所在地块规划控制指标执行；不在区域现行控规城镇开发边界范围内的，旅游用地初始容积率为0.5，其它建设用地初始容积率为1.0。[参考《五指山市人民政府关于修订五指山市建设用地容积率管理规定的通知》（五府〔2019〕15号）]。

（六）涉及部分用地被市政设施及绿地等规划公共用地占用，但具备报建条件的，可通过土地权利人书面承诺的方式，同时办理规划报建和收回公共用地手续。

（七）对宗地界线与道路红线空间关系不协调的，可在符合区域现行控规用地性质及土地用途一致，且宗地面积不增加的前提下，通过整合原址周边用地，优化调整宗地边界。

（八）允许个人国有建设用地转让盘活开发，支持和鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量个人国有建设用地整合整体规划开发项目。个人国有建设用地转让的，根据双方签订合同约定履行土地转让纳税义务后，税务部门根据“先税后证”原则出具过户证明，不动产管理部门按规定办理产权转移手续。

（九）对个人国有建设用地，证载土地用途与区域现行控规不一致，且不影响和占用生态管理空间、公共管理和公共服务用地、城市规划“五线”的，允许按照证载土地用途报建，建筑退线等按《五指山市城市管理技术规定》管理。证载土地用途纳入本轮国土空间单元详细规划统筹。

四、其他

（一）本办法未尽事宜，由市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市营商环境建设局提出处理意见，报市政府审定。

（二）本办法自2024年2月19日起施行，有效期两年。市政府及各有关部门之前发布的有关办法与本办法不一致的，按照本办法执行。

（三）本办法具体应用问题由市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市营商环境建设局负责解释。